随着公募REITs常态化发行，2024年REITs市场发行大大提速。数据显示，今年以来已有11只公募REITs募集成立，发行总规模273亿元融资炒股的利息，已经超过去年全年水平。

　　业内人士表示，得益于政策的持续呵护、市场生态的完善、投资需求的增长，以及公募REITs配置价值凸显，今年公募REITs发行市场回暖，带动该类产品发行提速。随着基础设施REITs常态化发行和发展壮大，公募基金创新金融服务实体经济新方式，将更有力推动我国经济高质量发展。

　　公募REITs发行规模达273亿元

　　超过去年全年水平

　　Wind数据显示，截至8月10日，今年以来已发行11只公募REITs，发行规模合计达273亿元，超过了2023年全年252亿元（含扩募）的募集金额，发行数量和规模都超过了去年全年的水平。

　　在已有11只产品完成募集的背景下，目前仍有20只产品处于公开申报、发行的流程之中。其中，12单处于申报流程，7单获批未启动发行，1单处于询价中。从市场扩容的资产类型看，包含消费、能源、交通、仓储、保障房等资产。

　　谈及今年公募REITs发行会提速的现象，招商基金REITs投资团队专业副总监万亿表示，得益于政策的持续呵护、市场生态逐步完善、需求的持续增长，以及投资者对REITs作为稳定收益工具的认可度提升等，今年公募REITs发行提速并超去年全年水平。此外，优质项目储备的丰富和发行审批流程的优化也加速了REITs市场的扩容。

　　在政策支持方面，博时基金REITs业务营运总监刘玄表示，由于政策的持续推动与监管体系的不断提升，REITs市场逐步成熟，监管机制逐步完善，提高了信息透明度和市场稳定性，增强了投资者信心和市场吸引力。

　　中金基金创新投资部执行负责人、中金普洛斯REIT基金经理刘立宇也强调，公募REITs配套政策的完善起到了关键作用，从年初公募REITs会计政策的推出，到首批消费基础设施项目上市，再到近期受到广泛关注的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知（发改投资〔2024〕1014号）》（以下简称《通知》）发布，公募REITs已进入常态化发行的新阶段。

　　“REITs发行提速是市场供需及政策推动共同促进的结果。”鹏华基金基础设施基金投资部基金经理刘一璠也称，从政策推动上看，近期国家发改委发布《通知》，进一步推动REITs常态化发行和市场提质扩容，激发市场热情。

　　北京天达共和律师事务所公募REITs团队负责人张璇律师也提到了国家政策的支持，《通知》扩大了可发行基础资产的类别，简化了审核流程，都为REITs提速提供了坚实的政策支持。

　　而在市场需求端，在国内经济结构调整、市场利率走低背景下，公募REITs的配置价值也受到各路资金的青睐。

　　中航基金不动产投资部表示，从供给端来看，我国基础设施建设形成了大量的优质资产，能够很好地满足公募REITs的发行需求。从需求端来看，REITs作为具有长期稳定收益的金融产品，为投资者提供了一种新的资产配置品种。同时，在市场利率不断走低的大背景下，公募REITs的投资价值凸显，在资产配置组合中的重要性提升。

　　国金基金也分析，公募REITs市场以其稳健运营和高分红属性获得更多投资人青睐，进一步带动了公募REITs的发行提速。

　　济安金信基金评价中心主任王铁牛也补充道，从市场方面，投资者对REITs市场认知逐渐成熟，2024年REITs 在二级市场也出现了一定的反弹，增强了市场信心。 同时，监管部门推出了REITs 的扩募机制，这些都对REITs市场的活跃度增加、规模扩张起到促进作用。

　　上海证券基金评价研究中心高级分析师孙桂平也分析，首先REITs底层资产持续扩容，今年消费基础设施REITs虽首次发行，但合计发行数量和规模都占据了2024年发行的50%左右；其次，今年REITs二级市场整体表现优异，较好的市场环境为REITs大量发行创造了良好条件；最后，2023年是REITs上市以来的发行低谷，今年的相对增量比较明显。

桥水基金创始人达利欧周二最新表示，黄金值得在投资组合中占据相当大的一部分，即使处于创纪录高位，黄金仍然具有吸引力。达利欧表示，黄金是一种有效的分散投资工具，如果投资者对市场持中立观点，黄金应该占到投资组合的十分之一以上。

数据显示，杠杆资金持续布局中。30年国债ETF本月以来融资净买额达163.69万元，最新融资余额达2908.23万元。

　　“首发+扩募”双轮驱动

　　公募REITs市场将持续扩面提质

　　多位业内人士表示，从2020年4月基础设施REITs试点工作启动，到目前常态化发行，公募REITs市场正逐步走向成熟，更好地服务实体经济，未来有望继续迎来大发展。

　　先锋瑞驰基金表示，我国固定资产投资占GDP比重较高，对经济增长具有极为重要的作用，当前我国存量基础设施规模已达百万亿元，公募REITs通过将基础设施资产转化为流动性强、可公开交易的封闭式公募基金，有效盘活国内基础设施存量资产，实现资产优化配置，实现基础设施投融资高效循环，创新金融服务实体经济新方式。

　　博时基金刘玄认为，公募REITs通过盘活存量资产、扩大有效投资、优化资源配置等方式，将对实体经济在降低债务风险、提升投资效率等方面产生积极影响，并能够有效支撑金融供给侧结构性改革，增强资本市场服务实体经济的能力，有助于提升资本市场的活力和效率。

　　中金基金刘立宇也认为，公募REITs畅通了基础设施领域“投融管退”闭环，提供了一种较优的退出机制，在盘活存量资产的同时，能够将回收的资金投入到新项目中去，有助于扩大投资规模、拉动增量，引导资金流向经济社会发展的关键领域和薄弱环节，支持经济社会的均衡发展。

　　因此，多位业内人士表示，参考美国等发达市场的情况，未来我国REITs首发和扩募均有广阔的发展前景，这一市场有望持续做优做强。

　　中航基金不动产投资部表示，相较于美国REITs市场超10000亿美元的总市值、单只产品近100亿美元的平均市值，目前我国公募REITs市场发行规模超1200亿元、单只产品规模为30亿元，不管是总市场体量还是单只REITs体量均较小，未来我国REITs市场仍有较大的发展空间，随着存量REITs产品扩募的加快，未来我国也有望出现龙头型REITs。

　　该机构进一步指出，从我国公募REITs资产范围来看，仍有大量的资产类别未有REITs上市，如新型基础设施、文旅基础设施、养老设施、市政设施等，未来REITs市场将会逐步拓展至这些行业，推动REITs市场资产领域进一步完善。在市场体量方面，我国REITs市场体量、单只REIT体量均偏小，在我国巨量存量资产亟需盘活的背景之下，未来REITs首发和扩募均有较大发展前景。

　　中金基金刘立宇也称融资炒股的利息，“随着‘首发+扩募’双轮驱动格局的深入，基础设施公募REITs市场规模有望再上一个新的台阶，公募REITs作为金融产品的价值会进一步凸显，该市场将持续扩面提质，蓬勃发展。”